Harga tanah semakin lama semakin mahal. Tak heran, karena luas lahan tidak bertambah. Pada saat yang sama, semakin banyak orang membutuhkannya. Karena permintaan lebih besar dari penawaran, harga tanah naik. Bisnis real estate berupa tanah merupakan bisnis yang menguntungkan. Karena capital gain yaitu keuntungan dari transaksi tanah cukup besar. Tapi jangan lupa untuk membayar pajak penjualan tanah.

Jenis Pajak Jual Beli Tanah

Sebagai aset, tanah memang dapat diwariskan, dialihkan atau diperdagangkan. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok Pertanahan memungkinkan terjadinya transaksi di atas tanah ini. Jenis hak milik atas tanah yang dapat diperjualbelikan antara lain hak milik, hak atas tanah pertanian, dan hak guna bangunan.

Sebagai kegiatan ekonomi yang dikuasai negara, setiap transaksi atau pemindahan hak atas tanah biasanya dikenakan pajak. Tapi pajak ini bukan masalah sederhana. Berbagai pajak dan biaya harus dibayar dalam perdagangan tanah.

Pajak penjualan tanah adalah jenis pajak yang harus dibayarkan kepada negara dalam transaksi tanah. Ada banyak pajak yang harus dibayar.

  1. Pajak Penghasilan (PPh)

Ada dua dasar pajak penghasilan. Ini merupakan perubahan keempat atas Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan. Landasan kedua adalah implementasi hukum. Yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas penghasilan yang berasal dari peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan, serta perjanjian jual beli tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya.

Bagaimana cara perhitungan pajak jual beli tanah ini?

Secara umum, cara menghitung pajak penjualan tanah PPh sangat mudah. Nilai PPh adalah 2,5% dari harga jual tanah. Misalnya, Budi menjual tanahnya seharga 1 miliar rupiah. Maka cara penghitungan pajak penjualan tanah adalah :

2,5% x Rp1 miliar: Rp25 juta.

  1. Bea Perolehan Hak Atas Tanah/Bangunan (BPHTB)

Menurut sumber dari website rumahdokter.com, BPHTB adalah pajak yang dikenakan kepada orang yang memperoleh hak atas tanah/bangunan. Pajak ini berdasarkan UU No. 21 Tahun 1997 dan diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000, yang menyangkut bea cukai untuk pengambilalihan hak atas tanah/bangunan.

Awalnya, BPHTB dipungut oleh pemerintah pusat. Namun, dengan diundangkannya Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Pajak Daerah, kewenangan memungut BPHTB dialihkan kepada pemerintah daerah. Secara umum, metode perhitungan BPHTB adalah:

5% x (Nilai Perolehan Nilai Jual Tanah Bukan Kena Pajak)

Kemudian, nilai NPOPTKP berbeda di setiap daerah. Di Jakarta misalnya, NPOPTKP adalah 80 juta rupiah. Jadi jika ada jual beli tanah senilai Rp 100 juta, cara penghitungan pajak jual tanah BPHTB adalah:

5% x (Rp100 juta Rp-8 miliar): Rp100 juta.

  1. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Pajak Pertambahan Nilai adalah pajak yang dipungut atas proses produksi atau distribusi yang menghasilkan nilai tambah.

Pajak pertambahan nilai adalah 10% dari nilai tanah. Biasanya, jika Anda membeli tanah dari pengembang real estat, pajak pertambahan nilai ini sudah termasuk dalam proses jual beli. Karena pengembang perumahan umum sudah masuk kategori PKP (Pengusaha Kena Pajak).

Misalnya, jika tanah dijual seharga 100 juta rupiah, pajak pertambahan nilai yang harus Anda bayarkan adalah 10 juta rupiah. Namun, jika Anda membeli tanah dari individu, Anda harus menyatakan pajak pertambahan nilai dan membayarnya sendiri.

Penjual dan pembeli menanggung pajak dan biaya yang berbeda. Dalam jenis transaksi ini, penjual menanggung pajak dan biaya berupa pajak penghasilan atau pajak penghasilan. Pembeli dikenakan BPHTB dan PPN.

Biaya Lain dalam Transaksi Tanah

Selain pajak dan biaya yang disebutkan di atas, ada beberapa biaya yang perlu diperhatikan dalam transaksi tanah.

  1. Biaya jasa Notaris

Notaris harus terlibat dalam transaksi ini PPAT. Biaya notaris biasanya ditanggung oleh pembeli. Dengan mengacu pada Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan PPAT, maka biaya yang harus dibayarkan kepada notaris paling banyak 1% dari harga properti. Misal harga rumah 1 milyar rupiah, biaya jasa notaris maksimal 10 juta rupiah.

  1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

PBB tidak ada hubungannya dengan pengalihan hak atas tanah. Di jual atau tidak, sebidang tanah tetap harus dibayar PBB. Namun, untuk menjual tanah tersebut, PBB harus melunasi tanahnya terlebih dahulu. Besaran PBB tergantung pada kebijakan masing-masing pemerintah daerah. Beberapa pengambil kebijakan daerah menggunakan PBB untuk lahan dengan luas maksimum tertentu. PBB harus dibayar oleh penjual tanah.

Nah, dengan memahami jenis-jenis pajak jual beli tanah, Anda bisa menghitung berapa pajak yang harus Anda tanggung. Apakah Anda seorang pembeli tanah atau penjual tanah. Hitung dengan cermat dan jangan lupa untuk membayar dan melaporkannya di SPT pribadi Anda.